Comprar um terreno classificado como zona natural ou agrícola no PLU não dispensa a passagem pelo notário, e a fatura às vezes reserva surpresas. Os custos de notário para um terreno não construível giram em torno da mesma ordem de grandeza que para um imóvel antigo, enquanto o preço de compra, por sua vez, é frequentemente bem mais baixo. Resultado: a proporção de custos em relação ao investimento pesa muito no orçamento final.
Por que a parte dos impostos supera o restante da fatura notarial
Costuma-se imaginar que o notário embolsa toda a quantia paga na assinatura. A realidade é bem diferente: a maior parte dos custos corresponde a impostos repassados ao Estado e às coletividades. Os direitos de transferência (também chamados de direitos de registro) representam sozinhos a fração dominante do total.
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A taxa desses direitos de transferência varia conforme o departamento, pois o imposto departamental não é uniforme no território. Alguns departamentos aplicam uma taxa ligeiramente inferior ao teto, o que altera o montante final em algumas dezenas ou centenas de euros, dependendo do preço do terreno.
Além dos direitos de transferência, encontramos os emolumentos do notário, calculados com base em uma tabela degressiva regulamentada, os desembolsos (custos de documentos, extratos cadastrais) e a contribuição de segurança imobiliária. No total, para entender os custos de notário ao comprar um terreno não construível, é importante notar que os impostos pesam muito mais do que a remuneração do profissional em si.
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Tabela degressiva dos emolumentos do notário: o detalhe que muda o cálculo
Os emolumentos do notário não são livres. Eles seguem uma tabela nacional degressiva por faixas de preço:
- Primeira faixa (até 6 500 euros): taxa mais alta, em torno de 3,87 %
- Segunda faixa (de 6 500 a 17 000 euros): taxa reduzida para cerca de 1,59 %
- Terceira faixa (de 17 000 a 60 000 euros): cerca de 1,06 %
- Acima de 60 000 euros: taxa mínima, próxima de 0,80 %
Em um terreno não construível vendido a um preço baixo (alguns milhares de euros), a primeira faixa se aplica à quase totalidade do montante. Os emolumentos proporcionais parecem então elevados em relação ao preço de compra.
Essa é uma das razões pelas quais se ouve frequentemente que “os custos de notário custam quase tanto quanto o terreno”. Em um lote de baixo valor, o peso relativo dos emolumentos e dos impostos fixos é mecanicamente mais forte.
Terreno não construível vendido por um profissional: o caso do IVA
A maioria dos terrenos não construíveis troca de mãos entre particulares. Os direitos de transferência clássicos se aplicam, com uma taxa global que gira em torno de 7 a 8 % do preço de venda.
Há um caso menos conhecido: quando o vendedor é um profissional sujeito ao IVA, o regime fiscal muda. A venda pode então estar sujeita ao IVA sobre o preço, e os direitos de transferência passam a uma taxa reduzida. Essa distinção, frequentemente mencionada para terrenos construíveis, também se aplica a terrenos não construíveis desde que o vendedor atenda às condições de sujeição.
Concretamente, pode-se acabar com custos significativamente mais baixos do que o esperado se o vendedor for um urbanizador, um operador ou uma empresa sujeita ao IVA. Verificar o status fiscal do vendedor antes de assinar o compromisso permite antecipar o valor correto.
Base tributável: atenção aos elementos distintos do imóvel
Os simuladores online calculam os custos sobre o preço de venda bruto. Na prática, se a transação incluir elementos móveis ou equipamentos dissociáveis do terreno (cercas removíveis, abrigos de jardim desmontáveis), esses elementos podem ser excluídos da base tributável.
Distinguir o preço do imóvel e o valor dos elementos anexos no ato de venda pode, portanto, reduzir ligeiramente o montante dos direitos de transferência. O notário procede a essa separação se as partes solicitarem, desde que os montantes sejam justificados.
Custos de notário para terreno não construível: o que pesa quando o preço é baixo
Um terreno não construível é frequentemente negociado por alguns milhares de euros, às vezes menos de 10 000 euros em zona rural. Nesse nível de preço, a estrutura dos custos de notário produz um efeito de limite:
- Os direitos de transferência permanecem proporcionais, mas custos fixos inadiáveis (formalidades, desembolsos, contribuição de segurança imobiliária) se somam independentemente do montante da venda
- Os emolumentos do notário, embora degressivos, se aplicam à taxa mais alta nas primeiras faixas
- O notário pode cobrar honorários complementares por pesquisas específicas (servidões, direito de preferência SAFER sobre terrenos agrícolas)
Para um lote a preço muito baixo, os custos podem representar mais de 15 % do preço de compra, onde se esperaria os habituais 7 a 8 %. Os retornos variam sobre esse ponto conforme os cartórios e os departamentos, mas o efeito de limite é sistemático.
Direito de preferência e terreno agrícola não construível
Quando o terreno é classificado como zona agrícola, a SAFER (Sociedade de Planejamento Fundiário e Estabelecimento Rural) possui um direito de preferência. O notário deve notificar a venda à SAFER antes de finalizar o ato, o que prolonga o prazo da transação e pode gerar custos de formalidades adicionais.
Não é um custo massivo, mas deve ser integrado ao calendário e ao orçamento global da aquisição.
Reduzir a conta: os verdadeiros alavancadores em um terreno não construível
Não se negociam os direitos de transferência, eles são fixados por lei. No entanto, existem dois alavancadores na parte “notário” em sentido estrito.
A primeira: pedir ao notário que aplique um desconto em seus emolumentos. Desde 2021, os notários podem conceder um desconto na faixa de emolumentos acima de 100 000 euros. Em um terreno não construível vendido abaixo desse limite, esse desconto não se aplica. O alavancador é, portanto, limitado às transações mais altas.
A segunda: verificar a separação dos elementos incluídos no preço para reduzir a base tributável, como mencionado anteriormente. Essa é a única maneira concreta de diminuir os direitos de transferência em uma venda entre particulares a preço baixo.
No final, em um terreno não construível, a margem de manobra permanece estreita. O comprador tem todo o interesse em solicitar ao notário um detalhamento antes da assinatura do compromisso para evitar surpresas desagradáveis no dia do ato autêntico.