Der Kauf eines Grundstücks, das im PLU als natürliche oder landwirtschaftliche Zone eingestuft ist, entbindet nicht von einem Besuch beim Notar, und die Rechnung hält manchmal Überraschungen bereit. Die Notarkosten für ein unbebautes Grundstück liegen in etwa im gleichen Bereich wie bei einer alten Immobilie, während der Kaufpreis oft deutlich niedriger ist. Das Ergebnis: Der Anteil der Kosten im Verhältnis zur Investition belastet das endgültige Budget erheblich.
Warum der Steueranteil die restlichen Notarkosten übersteigt
Man geht oft davon aus, dass der Notar den gesamten Betrag, der bei der Unterzeichnung gezahlt wird, einstreicht. Die Realität sieht jedoch anders aus: Der größte Teil der Kosten entspricht Steuern, die an den Staat und die Kommunen abgeführt werden. Die Grunderwerbssteuer (auch als Stempelsteuer bekannt) stellt allein den dominierenden Teil des Gesamtbetrags dar.
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Der Satz dieser Grunderwerbssteuer variiert je nach Département, da die départementale Steuer im Land nicht einheitlich ist. Einige Départements wenden einen leicht niedrigeren Satz als die Obergrenze an, was den Endbetrag um einige Dutzend oder Hunderte Euro je nach Preis des Grundstücks verändert.
Neben der Grunderwerbssteuer finden sich die Gebühren des Notars, die nach einem regulierten, degressiven Tarif berechnet werden, die Auslagen (Dokumentenkosten, Katasterauszüge) und der Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsabgabe. Insgesamt gilt es zu verstehen, dass die Notarkosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks weit mehr durch Steuern belastet sind als durch die Vergütung des Fachmanns selbst.
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Degressiver Tarif der Notargebühren: Das Detail, das die Berechnung verändert
Die Notargebühren sind nicht frei. Sie folgen einem nationalen degressiven Tarif, der nach Preisstufen gegliedert ist:
- Erste Stufe (bis 6.500 Euro): höchster Satz, etwa 3,87 %
- Zweite Stufe (von 6.500 bis 17.000 Euro): reduzierter Satz von etwa 1,59 %
- Dritte Stufe (von 17.000 bis 60.000 Euro): etwa 1,06 %
- Über 60.000 Euro: Minimalsatz, nahe 0,80 %
Bei einem unbebauten Grundstück, das zu einem niedrigen Preis (einige Tausend Euro) verkauft wird, kommt die erste Stufe auf fast den gesamten Betrag zur Anwendung. Die proportionalen Gebühren erscheinen dann im Verhältnis zum Kaufpreis hoch.
Das ist einer der Gründe, warum man oft hört, dass “die Notarkosten fast so teuer sind wie das Grundstück”. Bei einem Grundstück mit geringem Wert ist das relative Gewicht der Gebühren und der festen Steuern mechanisch höher.
Unbebautes Grundstück, das von einem Fachmann verkauft wird: der Fall der Mehrwertsteuer
Die meisten unbebauten Grundstücke wechseln zwischen Privatpersonen den Besitzer. Die klassischen Grunderwerbssteuern kommen dann zur Anwendung, mit einem Gesamtsatz von etwa 7 bis 8 % des Verkaufspreises.
Es gibt einen weniger bekannten Fall: Wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiger Fachmann ist, ändert sich das Steuersystem. Der Verkauf kann dann der Mehrwertsteuer auf den Preis unterliegen, und die Grunderwerbssteuer wird auf den reduzierten Satz gesenkt. Diese Unterscheidung, die oft für bebaubare Grundstücke angesprochen wird, betrifft auch unbebaubare Grundstücke, sofern der Verkäufer die Voraussetzungen für die Umsatzsteuerpflicht erfüllt.
Konkret kann man mit deutlich niedrigeren Kosten rechnen, als erwartet, wenn der Verkäufer ein Entwickler, ein Betreiber oder ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist. Den steuerlichen Status des Verkäufers vor der Unterzeichnung des Vorvertrags zu überprüfen, ermöglicht es, den richtigen Betrag vorherzusehen.
Steuerbasis: Achtung auf die von der Liegenschaft getrennten Elemente
Online-Simulatoren berechnen die Gebühren auf den Bruttoverkaufspreis. In der Praxis, wenn die Transaktion bewegliche Elemente oder abtrennbare Ausstattungen des Grundstücks (abnehmbare Zäune, abbaubare Gartenhäuser) umfasst, können diese Elemente von der steuerlichen Bemessungsgrundlage ausgeschlossen werden.
Den Preis des Grundstücks und den Wert der zusätzlichen Elemente im Kaufvertrag zu unterscheiden, kann daher den Betrag der Grunderwerbssteuer leicht senken. Der Notar führt diese Aufteilung durch, wenn die Parteien dies verlangen, vorausgesetzt, die Beträge sind gerechtfertigt.
Notarkosten für unbebaubare Grundstücke: Was ins Gewicht fällt, wenn der Preis niedrig ist
Ein unbebautes Grundstück wird oft für einige Tausend Euro verhandelt, manchmal weniger als 10.000 Euro in ländlichen Gebieten. Auf diesem Preisniveau erzeugt die Struktur der Notarkosten einen Schwellenwert:
- Die Grunderwerbssteuer bleibt proportional, aber unvermeidbare Fixkosten (Formalitäten, Auslagen, Beitrag zur Immobilien-Sicherheitsabgabe) kommen unabhängig vom Verkaufsbetrag hinzu
- Die Notargebühren, obwohl degressiv, werden zum höchsten Satz auf die ersten Stufen angewendet
- Der Notar kann zusätzliche Honorare für spezifische Recherchen (Dienstbarkeiten, Vorkaufsrecht SAFER für landwirtschaftliche Grundstücke) berechnen
Für ein Grundstück zu einem sehr niedrigen Preis können die Gebühren mehr als 15 % des Kaufpreises ausmachen, während man normalerweise mit 7 bis 8 % rechnen würde. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Notariatsbüros und Départements, aber der Schwellenwert ist systematisch.
Vorkaufsrecht und landwirtschaftliches unbebautes Grundstück
Wenn das Grundstück als landwirtschaftliche Zone eingestuft ist, hat die SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) ein Vorkaufsrecht. Der Notar muss den Verkauf der SAFER vor Abschluss des Vertrags mitteilen, was die Transaktionszeit verlängert und zusätzliche Formalitätskosten verursachen kann.
Es handelt sich nicht um massive Zusatzkosten, aber sie müssen in den Zeitplan und das Gesamtbudget der Erwerbung integriert werden.
Die Rechnung reduzieren: die realen Hebel bei einem unbebauten Grundstück
Die Grunderwerbssteuer ist nicht verhandelbar, sie ist gesetzlich festgelegt. Es gibt jedoch zwei Hebel im engeren Sinne auf den “Notar”-Teil.
Der erste: den Notar bitten, einen Rabatt auf seine Gebühren anzuwenden. Seit 2021 können Notare einen Rabatt auf den Gebührenanteil über 100.000 Euro gewähren. Bei einem unbebauten Grundstück, das unter diesem Schwellenwert verkauft wird, findet dieser Rabatt keine Anwendung. Der Hebel ist also auf die höchsten Transaktionen beschränkt.
Der zweite: die Aufteilung der im Preis enthaltenen Elemente überprüfen, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu reduzieren, wie oben erwähnt. Das ist das einzige konkrete Mittel, um die Grunderwerbssteuer bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen zu einem niedrigen Preis zu senken.
Am Ende bleibt der Spielraum bei einem unbebauten Grundstück gering. Der Käufer hat ein großes Interesse daran, den Notar vor der Unterzeichnung des Vorvertrags um eine detaillierte Abrechnung zu bitten, um böse Überraschungen am Tag der notariellen Beurkundung zu vermeiden.