Een perceel dat is ingedeeld als natuur- of landbouwgebied in het PLU kopen, ontslaat je niet van een bezoek aan de notaris, en de rekening kan soms verrassingen met zich meebrengen. De notariskosten voor een niet-bouwgrond liggen ongeveer in dezelfde orde van grootte als voor een oud goed, terwijl de aankoopprijs vaak veel lager is. Het resultaat: de verhouding van kosten ten opzichte van de investering weegt zwaar in het uiteindelijke budget.
Waarom het aandeel van de belastingen de rest van de notariskosten overschaduwt
Men denkt vaak dat de notaris het volledige bedrag dat bij de ondertekening is betaald, incasseert. De werkelijkheid is echter heel anders: het grootste deel van de kosten bestaat uit belastingen die aan de staat en de gemeenten worden afgedragen. De overdrachtsbelasting (ook wel registratiebelasting genoemd) vertegenwoordigt op zichzelf het dominante deel van het totaal.
Zie ook : Alles wat u moet weten over de renovatie en verbetering van uw woning voor meer comfort
Het tarief van deze overdrachtsbelasting varieert per departement, omdat de departementale belasting niet uniform is over het grondgebied. Enkele departementen hanteren een tarief dat iets lager is dan het plafond, wat het uiteindelijke bedrag met enkele tientallen of honderden euro’s kan wijzigen, afhankelijk van de prijs van het perceel.
Naast de overdrachtsbelasting zijn er de emolumenten van de notaris, die worden berekend op basis van een gereguleerde degressieve schaal, de uitgaven (documentkosten, kadastrale uittreksels) en de bijdrage voor onroerend goed zekerheid. In totaal, om de notariskosten bij de aankoop van een niet-bouwgrond te begrijpen, moet men opmerken dat de belastingen veel zwaarder wegen dan de vergoeding van de professional zelf.
Lees ook : Alles wat u moet weten over de locatie van de batterij van de Renault Austral en het onderhoud ervan
Degressieve schaal van de emolumenten van de notaris: het detail dat de berekening verandert
De emolumenten van de notaris zijn niet vrij. Ze volgen een nationale degressieve schaal op basis van prijssegmenten:
- Eerste schijf (tot 6.500 euro): hoogste tarief, rond de 3,87 %
- Tweede schijf (van 6.500 tot 17.000 euro): verlaagd tarief van ongeveer 1,59 %
- Derde schijf (van 17.000 tot 60.000 euro): ongeveer 1,06 %
- Boven de 60.000 euro: bodemtarief, dicht bij 0,80 %
Bij een niet-bouwgrond die voor een lage prijs (enkele duizenden euro’s) wordt verkocht, geldt de eerste schijf voor bijna het volledige bedrag. De proportionele emolumenten lijken dan hoog in verhouding tot de aankoopprijs.
Dit is een van de redenen waarom men vaak hoort dat “de notariskosten bijna net zo duur zijn als het perceel”. Bij een perceel met een lage waarde is het relatieve gewicht van de emolumenten en de vaste belastingen mechanisch sterker.
Niet-bouwgrond verkocht door een professional: het geval van de BTW
De meeste niet-bouwgronden wisselen van eigenaar tussen particulieren. De klassieke overdrachtsbelastingen zijn dan van toepassing, met een totaal tarief dat rond de 7 tot 8 % van de verkoopprijs ligt.
Er is een minder bekende situatie: wanneer de verkoper een professional is die aan de BTW is onderworpen, verandert het fiscale regime. De verkoop kan dan onderworpen zijn aan de BTW op de prijs, en de overdrachtsbelastingen gaan naar het verlaagde tarief. Dit onderscheid, vaak genoemd voor bouwgronden, geldt ook voor niet-bouwgronden zolang de verkoper aan de voorwaarden voor belastingplicht voldoet.
Concreet kan men te maken krijgen met aanzienlijk lagere kosten dan verwacht als de verkoper een ontwikkelaar, exploitant of een bedrijf is dat aan de BTW is onderworpen. Het controleren van de fiscale status van de verkoper voordat men de compromis ondertekent, helpt om het juiste bedrag te anticiperen.
Belastbare basis: let op de verschillende elementen van de grond
Online simulators berekenen de kosten op basis van de bruto verkoopprijs. In de praktijk, als de transactie elementen omvat die niet aan de grond zijn verbonden (verplaatsbare hekken, demontabele tuinhuisjes), kunnen deze elementen worden uitgesloten van de belastbare basis.
Het onderscheiden van de prijs van de grond en de waarde van de bijkomende elementen in de verkoopakte kan dus het bedrag van de overdrachtsbelasting iets verlagen. De notaris voert deze verdeling uit als de partijen daarom vragen, op voorwaarde dat de bedragen gerechtvaardigd zijn.
Notariskosten voor niet-bouwgrond: wat weegt als de prijs laag is
Een niet-bouwgrond wordt vaak onderhandeld voor enkele duizenden euro’s, soms minder dan 10.000 euro in een landelijk gebied. Op dit prijsniveau zorgt de structuur van de notariskosten voor een drempeleffect:
- De overdrachtsbelastingen blijven proportioneel, maar er komen onvermijdelijke vaste kosten (formaliteiten, uitgaven, bijdrage voor onroerend goed zekerheid) bij, ongeacht het bedrag van de verkoop
- De emolumenten van de notaris, hoewel degressief, worden toegepast tegen het hoogste tarief op de eerste schijven
- De notaris kan extra honoraria in rekening brengen voor specifieke onderzoeken (erfdienstbaarheden, recht van voorkoop SAFER op landbouwgronden)
Voor een perceel met een zeer lage prijs kunnen de kosten meer dan 15 % van de aankoopprijs vertegenwoordigen, terwijl men de gebruikelijke 7 tot 8 % zou verwachten. De ervaringen variëren hierover afhankelijk van de notariskantoren en de departementen, maar het drempeleffect is systematisch.
Recht van voorkoop en niet-bouwgrond in landbouwgebied
Wanneer het perceel is ingedeeld als landbouwgebied, heeft de SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) een recht van voorkoop. De notaris moet de verkoop aan de SAFER melden voordat hij de akte finaliseert, wat de transactieperiode verlengt en extra formaliteitskosten kan genereren.
Dit is geen enorme meerkost, maar het moet worden meegenomen in de planning en het totale budget van de aankoop.
Kosten verlagen: de echte hefboom op een niet-bouwgrond
Men kan de overdrachtsbelastingen niet onderhandelen, deze zijn wettelijk vastgesteld. Er zijn echter twee hefboommechanismen op het strikt “notaris”-gedeelte.
De eerste: de notaris vragen om een korting op zijn emolumenten toe te passen. Sinds 2021 kunnen notarissen een korting geven op de schijf van emolumenten boven de 100.000 euro. Voor een niet-bouwgrond die onder deze drempel wordt verkocht, geldt deze korting niet. De hefboom is dus beperkt tot de hoogste transacties.
De tweede: de ventilatie van de elementen die in de prijs zijn inbegrepen controleren om de belastbare basis te verlagen, zoals eerder genoemd. Dit is de enige concrete manier om de overdrachtsbelastingen op een verkoop tussen particulieren voor een lage prijs te verlagen.
Uiteindelijk blijft de speelruimte voor een niet-bouwgrond beperkt. De koper doet er goed aan om de notaris om een gedetailleerde afrekening te vragen voordat hij de compromis ondertekent, om onaangename verrassingen op de dag van de authentieke akte te voorkomen.