Eine Wohnung oder ein Haus in einer Stadt zu kaufen, die Sie nicht kennen, stellt ein einfaches Problem dar: Wie wissen Sie, ob der geforderte Preis der Realität des Stadtteils entspricht? Die Immobilienanzeigen zeigen gewünschte Verkaufspreise, nicht die tatsächlich gezahlten Preise. Die Methode Papers Immo schlägt vor, von den erfassten Transaktionen auszugehen, um eine zuverlässige Lesart eines lokalen Marktes zu erstellen.
Was die DVF-Datenbank über einen lokalen Immobilienmarkt nicht zeigt
Bevor wir über die Methode sprechen, müssen wir das Rohmaterial verstehen. Pappers Immobilier stützt sich auf die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières), die die beim Notar unterzeichneten Verkäufe erfasst. Diese Datenbank ist öffentlich und kostenlos.
Die Falle ist der zeitliche Abstand. Die DVF-Verkäufe werden nur etwa zweimal im Jahr aktualisiert. Eine im Januar unterzeichnete Transaktion kann erst im Oktober in der Datenbank erscheinen. Wenn Sie „aktuelle“ Preise einsehen, betrachten Sie in Wirklichkeit ein mehrere Monate altes Foto.
Eine weitere Einschränkung: Einige Departements wie das Elsass, die Moselle und Mayotte sind nicht in der DVF-Datenbank enthalten. Wenn Ihre Suche sich auf diese Gebiete konzentriert, werden die Verkaufsdaten fehlen oder sehr unvollständig sein. Die historische Abdeckung ist zudem auf einige Jahre begrenzt, was die Analyse langfristiger Trends erschwert.
Diese beiden Einschränkungen ändern die Art und Weise, wie das Tool genutzt wird. Sie machen es nicht nutzlos, aber sie erfordern, dass man niemals einen auf Pappers angezeigten Preis als exakte Reflexion des heutigen Marktes betrachtet. Um diese Grenzen besser zu verstehen und zu umgehen, können Sie die Methode Papers Immo in einem detaillierten Leitfaden entdecken.
Preis pro Quadratmeter auf Pappers Immobilier: zwischen den Zeilen lesen
Sie haben eine Straße entdeckt, die Adresse in Pappers eingegeben, und die Plattform zeigt Ihnen vergangene Verkäufe mit ihren Preisen und Flächen an. Der natürliche Reflex ist, den Preis durch die Fläche zu teilen, um einen Preis pro Quadratmeter zu erhalten. Diese schnelle Berechnung kann in mehreren Fällen irreführend sein.
Erklärte Fläche und tatsächliche Fläche
Die in der DVF erfasste Fläche ist die im Vertrag angegebene Fläche. Sie entspricht nicht immer der Wohnfläche im Sinne des Gesetzes Carrez. Eine Garage, ein Keller oder ein Nebengebäude können in die Gesamtfläche einfließen, was den Preis pro Quadratmeter künstlich senkt.
Wenn Sie zwei Verkäufe in derselben Straße vergleichen, überprüfen Sie den Immobilientyp. Eine Drei-Zimmer-Wohnung, die zu einem sehr niedrigen Preis pro Quadratmeter verkauft wird, verbirgt manchmal einen großen Keller oder einen Parkplatz, der in die Fläche eingerechnet wurde.
Atypische Transaktionen, die den Durchschnitt verzerren
Verkäufe zwischen Mitgliedern derselben Familie oder Übertragungen von Anteilen einer SCI erscheinen in der DVF-Datenbank ebenso wie klassische Verkäufe. Ihr Preis spiegelt nicht den Markt wider. Ein familiärer Verkauf zu einem reduzierten Preis, vermischt mit normalen Verkäufen, zieht den Durchschnitt ohne Grund nach unten.
Die Methode besteht darin, diese Anomalien zu erkennen, bevor Sie irgendetwas berechnen. Ein Preis, der deutlich unter den benachbarten Transaktionen für eine vergleichbare Immobilie liegt, signalisiert oft einen nicht repräsentativen Verkauf.
Analyse eines Immobiliensektors: Daten über den Preis hinaus kreuzen
Ein lokaler Markt lässt sich nicht nur durch die Angabe von Preisen pro Quadratmeter verstehen. Pappers Immobilier bietet Zugang zu weiteren Informationsschichten, die, kombiniert, ein vollständigeres Bild eines Stadtteils zeichnen.
- Daten DPE (Diagnose der Energieeffizienz): Ein Bereich, in dem die Mehrheit der Immobilien mit F oder G klassifiziert ist, weist auf einen alten Bestand hin, der möglicherweise zukünftigen Mietverboten unterliegt. Diese Information hat direkte Auswirkungen auf den Mietwert und die Nachfrage.
- Genehmigte oder beantragte Bauanträge: Ein Stadtteil, in dem mehrere Genehmigungen erscheinen, zeigt eine Dynamik des Neubaus an. Das zukünftige Angebot wird zunehmen, was den Anstieg der bestehenden Preise bremsen kann.
- Transaktionsvolumen pro Quartal: Ein liquider Markt (viele Verkäufe) ist einfacher zu analysieren als ein Markt mit zwei oder drei Transaktionen pro Jahr. Wenn das Volumen gering ist, wiegt jede atypische Transaktion schwer im Durchschnitt.
Es geht nicht darum, ein Datenanalyst zu werden. Es geht darum zu überprüfen, ob der Preis, den man Ihnen anbietet, in einen kohärenten Kontext passt. Eine Immobilie der Klasse F in einem Stadtteil, in dem Neubauten entstehen, hat nicht den gleichen Wert wie eine identische Immobilie in einem stagnierenden Bereich.
Konkrete Methode zur Bewertung einer Immobilie mit Papers Immo
Sie haben eine Immobilie gefunden, die Sie interessiert. Hier erfahren Sie, wie Sie Pappers Immobilier nutzen können, um zu überprüfen, ob der geforderte Preis gerechtfertigt ist, unter Berücksichtigung der oben genannten Einschränkungen.
- Suchen Sie nach Verkäufen, die in einem nahen Umkreis (gleiche Straße oder derselbe Block) in den letzten zwei Jahren getätigt wurden. Darüber hinaus macht der zeitliche Abstand den Vergleich fragil.
- Schließen Sie Transaktionen aus, deren Preis pro Quadratmeter mehr als ein Drittel von der lokalen Median abweicht. Dies sind wahrscheinlich Familienverkäufe oder atypische Lose.
- Überprüfen Sie den DPE der betreffenden Immobilie und vergleichen Sie ihn mit den verkauften Immobilien. Eine Abweichung von zwei Energieklassen rechtfertigt eine signifikante Preisabweichung.
- Schauen Sie sich die Bauanträge im Bereich an. Wenn in der Nähe ein Neubauprojekt entsteht, wird die zukünftige Konkurrenz den Wiederverkauf beeinflussen.
Diese Lesart ersetzt nicht die Meinung eines Fachmanns. Sie ermöglicht es, präzise Fragen an einen Makler oder Notar zu stellen, anstatt blind zu verhandeln.
Kostenlose und kostenpflichtige Funktionen
Pappers Immobilier bietet freien Zugang zu den DVF-Daten, zum Kataster und zu grundlegenden Informationen über die Grundstücke. Detailliertere Daten (Eigentümer juristische Personen, vollständige Historie der DPE, Benachrichtigungen über einen Bereich) fallen unter das kostenpflichtige Angebot für Fachleute und Investoren.
Für eine Privatperson, die einen lokalen Markt vor dem Kauf verstehen möchte, deckt die kostenlose Version die meisten Bedürfnisse ab. Das Premium-Angebot ist vor allem für diejenigen gerechtfertigt, die mehrere Bereiche parallel analysieren oder Immobilien außerhalb des Marktes suchen.
Das umfassendste Tool der Welt ersetzt nicht eine sorgfältige Analyse. Ein Durchschnittspreis verbirgt immer Unterschiede. Der wahre Wert der Methode Papers Immo besteht darin, zu lernen, diese Unterschiede zu erkennen, bevor man unterschreibt.
